Сбросить
Рекомендации поиска
    Бюллетень недвижимости, 5 ноября 2019
    Чем дороже жилье, тем безопаснее?

    Насколько современные новостройки защищены от огня и зависят ли системы безопасности от класса и стоимости жилья?


    В вопросе безопасности зданий для читателей "Бюллетеня недвижимости" помогли разобраться руководитель отдела ОВиКВ компании «Метрополис» Сергей Брюзгин и его коллега, заместитель руководителя отдела ОВиКВ Александр Архипов.


    Квартира в новостройке и новый автомобиль – что может быть общего между этими предметами? Безусловно, это две вещи, которыми в первую очередь старается обзавестись современный человек. И основными критериями выбора и недвижимости, и средства передвижения будут качество, комфорт и безопасность. Но если провести дальнейший сравнительный анализ, то можно обнаружить удивительные парадоксы.


    Если говорить о качестве и комфорте, то фактор стоимости в этом случае выходит на первый план. Так же как и при покупке нового авто, чем более дорогой ценовой сегмент недвижимости мы будем рассматривать, тем больше приятных фактов мы обнаружим: удачное расположение, удобную и развитую инфраструктуру, качественные современные материалы и технологии и т. д. Но если говорить о пожарной безопасности, то приобретение элитного жилья не гарантирует собственнику более высокую защищенность по сравнению с квартирой из массового сегмента.


    Если у автомобилей разного ценового класса уровень безопасности может отличаться, то в объектах капитального строительства он будет одинаковым. Все здания обязаны иметь достаточное количество систем противопожарной защиты людей и имущества. Было бы странно, если бы в бюджетных новостройках допускалось какое-либо количество пострадавших. В связи с этим общее правило «дороже – значит лучше» в этом случае неприменимо.


    Пожарная безопасность здания зависит в первую очередь от его архитектурно-планировочных и инженерных решений, а стоимость применяемого оборудования роли практически не играет.


    Начиная с 2009 года нормативные требования по противопожарной безопасности объектов капитального строительства значительно ужесточились. Поэтому при выборе недвижимости мы рекомендуем обращать внимание не только на стоимость, но и на «возраст» дома.


    Так, например, в зданиях, спроектированных по нормативным документам, действовавшим до 2009 года, есть отставание от современных стандартов. В те времена для коридоров и помещений, оборудованных вытяжной противодымной вентиляцией, не предусматривались системы, компенсирующие удаляемые при пожаре продукты горения. Это может привести к трагическим последствиям – не будет возможности открыть эвакуационные двери из-за большого перепада давления.


    Делаем вывод: чем «моложе» здание, тем большее количество современных нормативных требований пожарной безопасности в нем учтено и, следовательно, тем оно потенциально безопаснее.


    Фундаментальные принципы систем пожарной безопасности зданий:

    1. Объемно-планировочные решения, обеспечивающие ограничение распространения пожара
    2. Эвакуационные пути, удовлетворяющие требованиям безопасной эвакуации людей при пожаре
    3. Системы обнаружения пожара (установки и системы пожарной сигнализации), оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре
    4. Первичные средства пожаротушения
    5. Комплекс инженерных систем противодымной защиты

    Системы противодымной вентиляции обеспечивают незадымляемость путей эвакуации. Системы автоматического пожаротушения ограничивают или предотвращают распространение пожара. Системы автоматического управления и электроснабжения обеспечивают работоспособность соответствующих инженерных систем при пожаре.


    Если перейти на более простой и понятный язык, то при выборе типового современного дома (речь идет о зданиях высотой 28 метров и выше) нужно обращать внимание на следующие аспекты:

    1. Как правило, в поэтажных лифтовых холлах (возможно, за исключением первого этажа) должны быть предусмотрены пожаробезопасные зоны, предназначенные для временного укрытия маломобильных лиц (людей, которые не в состоянии эвакуироваться самостоятельно по незадымляемым лестничным клеткам). Отличительная черта зон безопасности – качественные входные двери с уплотнением притворов – так называемые дымогазонепроницаемые двери. В зоны безопасности обеспечивается подпор воздуха (обеспечение избыточного давления в защищаемом помещении) при пожаре (смотрите наличие вентиляционной решетки), причем воздух, подаваемый в зоны безопасности, подогревается в зимний период. Это позволяет исключить переохлаждение укрываемых людей.
    2. В общих поэтажных коридорах должны быть предусмотрены две решетки противодымных систем: под потолком – решетка системы вытяжной противодымной вентиляции, в нижней части коридора – решетка системы компенсации удаляемых продуктов горения.
    3. Также в общих поэтажных коридорах должны быть размещены пожарные шкафы и прочее оборудование (датчики, извещатели и т. п.), обеспечивающее обнаружение пожара и безопасную эвакуацию.

    Проживание в доме, удовлетворяющем всем этим требованиям, будет в достаточной мере безопасным. Вопрос о качестве выполнения пусконаладочных работ при монтаже систем и проведении соответствующих регламентных работ при эксплуатации является зоной ответственности управляющих служб и надзорных органов. Здесь также происходят положительные изменения. Надзорные органы очень серьезно относятся к мероприятиям, обеспечивающим противопожарную безопасность, и не дают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию до тех пор, пока все нормативные требования не будут соблюдены и системы не будут приведены в проектное состояние.


    Отдельно стоит отметить сложность разработки систем противопожарной защиты в уникальных (в том числе высотных) зданиях. Не вдаваясь в инженерные подробности, можно отметить основные факторы, усложняющие проектирование подобных объектов:

    1. Обеспечение безопасной эвакуации, учитывая повышенное количество людей
    2. Сложные архитектурно-планировочные решения (наличие атриумов, пассажей, объединение в одном здании помещений разного функционального назначения)
    3. Наличие уникальных проектных решений, которые не регламентируются стандартными нормативными требованиями

    Несмотря на это, таких зданий не следует бояться. К их противопожарной безопасности специалисты подходят особенно тщательно: разрабатываются «специальные технические условия на противопожарную защиту», согласование которых происходит в нескольких инстанциях, и все отклонения от норм или неопределенность решений проверяются и перепроверяются специалистами самого высокого уровня по несколько раз.


    И в заключение добавим: требования к современным инженерным системам противопожарной безопасности зданий постоянно повышаются, а сами системы совершенствуются.


    Читать материал на сайте BN.ru.