6 Апреля 2020

Оплатить по-соседски

Все чаще в современных проектах жилых домов девелоперы предусматривают площади для организации так называемых соседских клубов или семейных центров — мест, где жильцы дома могут проводить совместно время. Жилые комплексы с оригинальной внутренней инфраструктурой реализуются, как правило, в элитном сегменте, где уровень эксплуатационных платежей не будет обременительным для жителей дома. Наличие бассейнов, тренажерных залов, спа-зон, зимних садов обеспечивает жильцам дополнительные расходы, которые в среднем варьируются в диапазоне 150–200 рублей за квадратный метр в месяц. Насыщенность инфраструктуры новых жилых комплексов набирает обороты. В домах проектируются бассейны или же открытые кинотеатры, располагаются коворкинги, организуются детские площадки с подогревом покрытия, строятся оранжереи или открытые зоны отдыха с обильным озеленением. Шахбан Курбанов, главный инженер проектов компании «Метрополис», дал комментарии изданию Коммерсант о создании дополнительной инфраструктуры в жилых комплексах.

Безымянный1.png

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит: «В настоящее время на территории Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области есть проекты, которые выделяются среди прочих наличием в составе так называемых общественных пространств или соседского клуба, дополнительных помещений различного профиля. Такие объекты относятся не только к высокоценовым сегментам, но и к домам комфорт-класса». Например, в отдельных проектах предусмотрены соседские центры, хобби-румы. Есть жилые комплексы с саунами и фитнес-зоной, с собственным спа-комплексом и бассейном. В некоторых проектах заявлены аллеи для прогулок во дворах, террасы с лежаками для отдыха и зонами бесплатного Wi-Fi. Существуют проекты с детскими игровыми комнатами, беседками добрососедства, смотровыми площадками, помещениями для занятий йогой. К примеру, в проекте «Панорама парк Сосновка» (Setl Group) уже в первой очереди девелопер создаст детский клуб — отдельное, полностью оборудованное помещение, которое впоследствии перейдет на баланс управляющей компании. В нем можно будет поиграть, организовать кулинарный клуб, кинопоказ, встречу или отметить день рождения. Госпожа Трошева вспоминает, что на рынке есть апартаменты с кинотеатром, сигарной комнатой, коворкингом, лобби для вечеринок, лекторием, фитнес-клубом, конференц-залом.


Дополнительные преимущества

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», уверена, что общественные пространства в жилых комплексах ценятся покупателями в любом сегменте недвижимости и всегда придают объекту дополнительные конкурентные преимущества. Такие пространства стали активно развиваться около десяти лет назад, когда девелоперы и покупатели осознали, что понятие «дом» не ограничивается лишь квартирой, а включает в себя дворы, холлы и окружение — все то, с чем жители комплекса соприкасаются каждый день. 


Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой», согласна с мнением, что необычная инфраструктура, предусмотренная только для использования собственниками квартир, создается преимущественно в проектах верхнего ценового сегмента. «К таким "фишкам" относятся велнес-центры, бассейны, клубные комнаты, в одном из комплексов имеется даже собственный яхт-клуб, вертолетная площадка. К примеру, в жилом комплексе Futurist в Басковом переулке в рамках собственной инфраструктуры предусмотрено общественное пространство с выставочными помещениями, лекционными площадками и арт-объектами»,— перечисляет она. Эксперт добавляет, что в клубном дом Hovard Palace предусмотрен велнес-центр c 25-метровым бассейном, комплекс резиденций «Императорский яхтъ-клуб» также располагает собственным велнес-центром площадью более 1500 кв. м с бассейном, тренажерным залом и спа-зоной.


Масс-маркет в стороне

Впрочем, далеко не все эксперты согласны с тем, что общественные пространства нужны во всех сегментах жилья. «Если говорить про масс-маркет и комфорт, то необычная инфраструктура, если только это не семейные центры или небольшие совместные пространства, избыточна. Нет необходимости в бассейне или спортзале только для жильцов — они могут сами выбрать тот зал, который им нравится, например, рядом с работой. А если действительно есть необходимость, то этим занимается арендатор, купивший коммерческие площади в доме. Это же касается и остального — кафе, коворкингов и так далее. Создавать инфраструктуру в доме и "вешать" ее содержание на всех жильцов не нужно, это пойдет только во вред»,— считает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

«Подобные вещи работают только в элитных домах, да и то не всегда. Слишком велика стоимость содержания, не все жильцы пользуются, а сделать данную инфраструктуру открытой для внешних посетителей нельзя. Поэтому даже в элитных домах сейчас ограничиваются небольшими общественными пространствами — вроде сигарной комнаты, небольшой переговорной, в которой можно поговорить с посетителем, не поднимаясь в квартиру»,— солидарен с коллегой Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК «Адвекс. Недвижимость».


Опираться на целевую аудиторию

Для того чтобы общественные пространства были востребованы, девелоперу необходимо опираться прежде всего на целевую аудиторию проекта и особенности локации. «Например, в элитном комплексе "Привилегия" на Крестовском острове мы благоустроили и озеленили набережную Малой Невки, также обустроив современные причалы для яхт и катеров. Также в "Привилегии" создано просторное двухуровневое лобби, которое является своеобразной буферной зоной между жилым пространством и улицей. Здесь открыт бар с авторской кухней, живой музыкой и летней террасой, действует сигарный клуб с международным статусом, а также работает круглосуточная служба сервиса, предоставляющая широкий спектр услуг»,— перечисляет госпожа Кравцова.


Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, рассказывает: «В проекте бизнес-класса Family Loft планируется организовать общественное пространство на кровле здания, где можно будет отдохнуть, позаниматься спортом или провести мероприятие». Она отмечает, что среди наиболее востребованных видов внутренней инфраструктуры в элитных жилых комплексах паркинги, лобби и служба консьержа, а также места для хранения. Наиболее невостребованные виды внутренней инфраструктуры — зимний сад, бильярдная и сигарная комната, и спа-комплекс.

inspiring-urban-garden-designs-and-their-creators.jpg

Разумеется, создание дополнительной инфраструктуры влияет на стоимость квартир, ведь проектирование такой инфраструктуры требует нестандартных решений. У покупателей также часто возникает вопрос, как подобные зоны будут влиять на оплату проживания в подобных жилых комплексах. Шахбан Курбанов, главный инженер проектов компании «Метрополис», утверждает, что влияние на эксплуатационную стоимость минимально. «Еще на этапе проектирования девелоперы заботятся, чтобы у подобных локаций были свои операторы. Так, в премиальных жилых комплексах свои спортивные зоны организуют известные фитнес-клубы. Для них это способ прорекламировать себя и повысить узнаваемость бренда, а для девелопера — возможность увеличить уникальность своего проекта и как следствие — спрос. Этот симбиоз девелоперов и операторов также влияет на сферу проектирования, появляются уникальные решения и используются новые технологии. Если ранее рынок проектирования жилых комплексов был нишей типовых решений, то сейчас он трансформируется в абсолютно творческую историю»,— говорит эксперт.

 

Распределить нагрузку

Разумеется, все эти опции стоят денег, причем немалых. Цена их зависит прежде всего от себестоимости содержания объекта инфраструктуры, затрат на персонал, обслуживающий эти объекты, и прочих деталей. Также цена зависит от количества квартир (собственников), между которым распределяется оплата. «Скажем, если в комплексе 100 и более квартир, то содержание детского уголка или спа-комплекса существенным образом на стоимости платежей для жильцов не скажется. Однако если объект представляет собой клубный дом на 10–20 лотов, то любая инфраструктурная нагрузка будет ощутима. К примеру, в комплексе резиденций "Императорский яхтъ-клуб" эксплуатационные расходы составляют 210 рублей за квадратный метр, в то время как в более масштабном Hovard Palace — 158 рублей»,— подсчитала госпожа Доброхотова.

 

Она обращает внимание, что в Москве в последнее время закрытую и дорогостоящую инфраструктуру в новых проектах строят все меньше: из-за нежелания собственников переплачивать за «приятные излишества» девелоперы вынуждены оптимизировать проекты, стараясь обеспечить лишь необходимые, но качественные услуги за приемлемую для жильцов плату.


Читать материал полностью на сайте КоммерсантЪ