23 Июня 2020

Бэкграунд земельных участков: как понять, что ЖК строят на «чистой» земле?

Рассматривая варианты покупки недвижимости, мы обычно обращаем внимание на вполне конкретные вещи: её стоимость, расположение, инфраструктуру и транспортную доступность.Большую роль для многих потенциальных покупателей играет имя и репутация застройщика и подрядчиков. Есть и такие покупатели, которые скрупулёзно относятся к тому, из каких материалов будет состоять входная группа и которым будет принципиально важно наличие детской площадки во внутреннем дворе или на территории загородного посёлка. Обращать внимание на все эти вещи — нормальная и правильная практика.


Тем не менее, есть такие, вроде как, незначительные мелочи, которые скрыты от глаз, но по сути являются вовсе не мелочами, а имеют даже более важное значение: это экологичность земли и состояние подземных вод. Анастасия Акилова, заместитель главного инженера проектов компании "Метрополис", рассказала в своем комментарии порталу Pronovostroy.ru, на какие вопросы обращают внимание проектировщики, а также где покупатель может взять необходимую информацию о состоянии земель под застройку.

5eea43fab57ce.jpg

Нужно ли делать экологическую экспертизу земли перед тем, как строить на ней ЖК?

Для начала разберемся:


При подготовке документов территориального планирования, перед началом любого проектирования, строительства и реконструкций зданий и сооружений выполняются инженерно-экологические изыскания, что определено п. 1 ст. 47 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ.


На основании данных изысканий проводят исследование загрязнения почвогрунтов, поверхностных и подземных вод, воздуха и определяют возможность реализации проектных решений на выбранной территории с точки зрения соблюдения природоохранных и санитарных норм.


Отдельно экологическая экспертиза является установлением соответствия будущей хозяйственной или прочей деятельности экологическим нормам и она может и не понадобиться для строительства ЖК. Главная цель экологической экспертизы - предупреждать отрицательные последствия планируемой деятельности для окружающей среды. В большей степени она проводится для проектов федеральных целевых программ, предусматривающих строительство и эксплуатацию объектов хозяйственной деятельности, оказывающих воздействие на окружающую среду, и части размещения таких объектов с учетом режима охраны природных объектов.


Есть ли какие-то нормы для почвы, на которой можно или нельзя строить? 

Основой для проведения инженерно-экологических изысканий являются требования раздела 8 СП 47.13330.2016 (актуализированная редакция СНиП 11-02-96) «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения». Для определения загрязненности почв готовится Паспорт почв, на основании ГОСТ 17.4.2.03-86 «Охрана природы (ССОП). Почвы. Паспорт почв. И иные нормы и правила для определения степени загрязненности почвы.


Какие должны быть показатели экспертизы, чтобы признать землю опасной для здоровья и не разрешить на ней строить?

При оценке экологического состояния почв/грунтов очень важным представляется оценка содержания как естественных элементов и соединений, так и соединений-ксенобиотиков. Оценка загрязненности почв и грунтов проводится путем сравнения (сопоставления) содержания загрязняющих элементов и веществ в изучаемых почвах, с их фоновым содержанием с одной стороны, и с другой — с их предельно-допустимым содержанием (ПДК).


Перечень показателей химического загрязнения почв и грунтов определяется исходя из приоритетности компонентов химического загрязнения в соответствии с требованиями ГОСТ 17.4.2.01-81 «Охрана природы. Почвы. Номенклатура показателей санитарного состояния», СанПиН № 2.1.7.1287-03 «Санитарно-Эпидемиологические требования к качеству почвы», ГОСТ 17.4.1.02-83 «Охрана природы. Почвы. Классификация химических веществ для контроля загрязнения».


В настоящее время в соответствии с СанПиН 2.1.7.1287-03 «Санитарно-эпидемиологические требования к качеству почвы» химическое исследование почв и грунтов при проведении инженерно-экологических изысканий включает в себя стандартный и расширенный перечень показателей.


Стандартный перечень химических исследований почв и грунтов включает в себя определение:

1. Содержания тяжелых металлов 1 и 2 класса опасности: свинца (Pb), кадмия (Cd), цинка (Zn), ртути (Hg), меди (Cu), никеля (Ni) и мышьяка (As);

2. Содержания 3,4-бенз(а)пирена и нефтепродуктов. 


Расширенный перечень исследований проводится при наличии определенных специфических источников загрязнения почв и грунтов путем определения более полной номенклатуры загрязняющих химических веществ. Выбор показателей химического загрязнения зависит от предполагаемого состава загрязняющих веществ с учетом характера источника загрязнения почв и грунтов.


Существует множество различных оценок химического загрязнения почвы по разным элементам, таким как нефтепродукты или тяжелые металлы . Однако, при многокомпонентном загрязнении оценка уровня химического загрязнения почв и грунтов допускается по наиболее токсичному веществу с максимальным содержанием в почвах и грунтах. 


Кто проводит такую экспертизу и где потенциальному покупателю ознакомиться с ее результатами? Предоставлена ли эта информация в открытом доступе?

Экспертизу почв и инженерно-геологические изыскания проводят компании, имеющие в своем распоряжении специализированные лаборатории. Данные о проведенных инженерно-геологических изысканиях всегда находятся в открытом доступе, и есть в проектной декларации объекта.

 

Какое «прошлое» потенциальной земли под застройку самое опасное и вредное (может быть заводы, свалки)?

Самыми опасными традиционно считаются почвы, на которых ранее размещались промышленные объекты (особенно тяжелой и химической промышленно), объекты энергетики и мусорные полигоны. Все эти производства, не смотря на многочисленные защитные меры, влияют на почву и способствуют проникновению в нее различных тяжелых металлов, радиоактивных веществ и нефтепродуктов.


Читать статью на портале Pronovostroy.ru