В Москве общий объем офисного фонда превышает 22 млн кв. м (данные IBC Real Estate на начало 2026 года). Рынок конкурентен, девелоперы меряются высотой потолков и брендом архитектора, но арендаторы сегодня выбирают совсем другое. В погоне за экономией операционных затрат и здоровьем сотрудников побеждает тот, кто продумал не фасад, а жизненно важные инженерные решения.
Ольга Борнукова
Ольга Борнукова, руководитель департамента проектирования «Метрополис» дала интервью «Строительной газете». В материале о том, как не задохнуться в офисе класса А, почему LEED — это не «зеленая» игрушка, а экономия 20% эксплуатационных затрат, и при чем тут технологии free cooling.
Воздух как главный ресурс
После пандемии загрузка офисов в Москве восстановилась до 70–80% от доковидных уровней. Однако люди возвращаются в офисы не потому, что полюбили их снова, а потому что бизнес понял: удаленка убивает корпоративную культуру и скорость принятия решений.
И здесь они сталкиваются с главной проблемой — комфортным пребыванием на рабочем месте. Многие бизнес-центры, построенные 10–15 лет назад, проектировались по другим нормативам: на квадратный метр приходилось меньше сотрудников, нагрузка на вентиляцию была ниже. Сейчас арендаторы, чтобы оптимизировать расходы, сажают больше людей на те же площади, но заложенные тогда инженерные системы на это не рассчитаны.
«В итоге люди сидят в душных помещениях, уровень CO₂ зашкаливает, концентрация внимания падает. Это не просто дискомфорт — это прямая потеря производительности», — отмечает Ольга Борнукова.
Девелоперы, которые строят сейчас, понимают: инженерия — это не затраты, а инвестиционное преимущество. Класс здания определяется не только техническими характеристиками. Настоящую оценку ему ставят люди: если в офисе душно и некомфортно, никакой статус «А» не удержит арендаторов.
«Невидимая» инженерия: как работают решения «Метрополис»
В бизнес-центре TWIST — одном из проектов «Метрополис» — комфортная среда становится незаметной: ничто не отвлекает, не раздражает, не утомляет. За этой «невидимостью» стоят десятки профессиональных решений. В проекте используется централизованное автоматическое кондиционирование, создающее комфортный микроклимат и остающееся практически незаметным.
многофункциональный комплекс TWIST. Визуализация Sminex
В проектных решениях для современных офисов «Метрополис» традиционно учитывает в расчётах кратности воздухообмена, а при необходимости по ТЗ заказчика увеличивает их. Компания закладывает производительность с запасом на пиковые нагрузки, а также двухступенчатую систему фильтрации воздуха: грубая очистка — для крупной пыли и видимых частиц, тонкая — для микрочастиц, вызывающих аллергию.
«Хороший воздух — это не тот, который поражает своей чистотой, а тот, которого не замечают. Когда человеку одинаково комфортно и в парке, и в офисе, значит, инженерные решения действительно работают», — подчёркивает Ольга Борнукова.
Офис, в который хочется прийти
Бизнес строится на коммуникации, которую сложно воспроизвести в Zoom. Офис будущего — не просто место, где ты должен сидеть с 9 до 18. Это место, куда ты хочешь прийти.
В проекте STONE Савёловская «Метрополис» реализовал возможность естественного проветривания — казалось бы, мелочь, но кардинально меняющая психологию. Человек может открыть окно, впустить свежий воздух, услышать шум города — он не чувствует себя запертым в аквариуме. Это снижает стресс.
STONE Савёловская. Фото: STONE
В iCity применён подход Smart Building: свет автоматически воспроизводит естественное освещение, вентиляция работает по датчикам присутствия. Это не просто проектное решение, а создание среды, которая подстраивается под человека, а не наоборот.
многофункциональный комплекс iCity. Фото: MR Group
Энергоэффективность и экономия: реальные цифры
Глубокая проработка, CFD-моделирование, сложные системы автоматизации требуют ресурсов на стадии проектирования. Однако если девелопер считает совокупную стоимость владения (Total Cost of Ownership), инвестиции окупаются.
Примером служит Neva Towers, сертифицированный по стандарту LEED Gold. В этом проекте «Метрополис» добился снижения энергопотребления на 25% и эксплуатационных затрат на 19% по сравнению со среднестатистическими зданиями.
многофункциональный комплекс Neva Towers. Фото: Дмитрий Чебаненко
В проекте «Стратос» в Сколково, который проектировался под LEED Silver, класс энергосбережения — А+. Одно из ключевых решений — технология рекуперации тепла. Вентиляционная система забирает тепло из вытяжного воздуха (+24°C) и передаёт его уличному (-30°C), позволяя экономить до 40% энергии на нагрев. Интеллектуальная система вентиляции паркинга с датчиками CO регулирует работу вентиляторов: если машин мало, вентиляция работает на пониженной мощности, экономя электроэнергию.
Гибкость планировок
В проектах, ставших офисами крупных корпораций — штаб-квартира «Т-банка» в AFI SQUARE и двухэтажный офис в AFI2B — «Метрополис» применил принцип зонального климат-контроля. Инженеры не привязывали вентиляцию к конкретным помещениям, а спроектировали крупные воздушные карманы, обслуживающие большие площади. Внутри этих зон пользователь может ставить любые перегородки, главное, чтобы они не перекрывали основные потоки воздуха. Это решается либо внутрипольной разводкой, либо специальными фальш-балками.
AFI SQUARE. Фото: AFI Development
AFI2B. Фото: AFI Development
Инженерия как «качество жизни»
Офис — это не просто «место», а «качество жизни», оно на 80% зависит от того, что спрятано за красивым фасадом, стенами и потолком: от систем вентиляции, кондиционирования и управления. Архитектура привлекает, а инженерия обеспечивает комфорт. В материале отвечаем на вопрос, что необходимо предусмотреть для коммерчески успешного и привлекательного офиса.
Полное интервью читайте по ссылке.
