2 Октября 2018

Журнал «Современный отель» опубликовал комментарии экспертов, имеющих опыт реализации гостиничных проектов

Руководство для инвестора: как построить отель


Современный отель_лого.jpg«Современный отель» № 4 (110) сентябрь-октябрь 2018


Гостиничный рынок привлекает инвесторов своей стабильностью, но при этом пугает сложностью реализации проектов. Что проще – построить новый отель или реконструировать под него старое здание, в каких городах целесообразно это делать и какой объем инвестиций потребуется.


Наиболее перспективными локациями для развития гостиничного бизнеса отельеры называют Москву и Санкт-Петербург, что обусловлено увеличивающимся туристическим потоком.


Именно в городах с сильным туристическим потоком целесообразно реализовывать проекты реконструкции исторических зданий под отели.


На сегодняшний день Санкт-Петербург остается, пожалуй, лидером среди российских городов, в которых новые отели появляются в старом фонде – не только в жилых домах, но и торговых и промышленных зданиях. С января 2013-го по июль 2018 года в Санкт-Петербурге, по оценке Maris|part of the CBRE affiliate network, открылось 44 новых отеля категории 3–5* на 4,5 тыс. номеров (без учета мини-отелей до 40 номеров), из них 70% располагается в реконструированных зданиях. Аналогичные данные приводят специалисты Colliers International, которые отмечают, что за последние полтора года доля таких отелей в структуре новых открытий составила почти 90%.


«41% всего номерного фонда петербургских отелей располагается в зданиях с историей, реконструированных и приспособленных под современные нужды».


«При переоборудовании здания под современные требования, как правило, возникают сложности с обустройством новых инженерных шахт, технических, жилых и технологических помещений, обеспечением конструктивной устойчивости здания при совместной работе новых и старых конструкций. Если при этом ставится задача по сохранению архитектурного облика здания, представляющего историческую ценность, то задача усложняется многократно», – комментирует Дмитрий Горбик, главный инженер проектов компании «Метрополис».


Но если речь идет о реконструкции исторического здания под отель, то здесь инвесторы готовы рассматривать варианты и искать, пусть и дорогостоящие, решения.

Screenshot_5.pngОбъем инвестиций для реализации проекта гостиницы определяется планируемым числом номеров и общей площадью проектируемого отеля. Соотношение жилых площадей (номерного фонда и коридоров жилой части) и прочих площадей общего пользования и служебной части определяется типом отеля (деловой отель, конгресс-отель, рекреационный, массового туризма, мини-отель и прочие) и категорией (звезды, бриллианты, ключи), отмечают эксперты. Для каждого типа отеля и каждой категории известны оптимальные соотношения площадей жилой, служебной части и общего пользования (ресторан, бар, кафе, конференц-центр, фитнес-центр, вестибюль, холлы на этажах, парковки, окружающая территория и т.д.).



Таким образом специалисты рассчитывают удельные затраты на строительство одного номера (как на основную генерирующую доход единицу отеля) или на 1 кв. м общей площади гостиницы.


«Основные затраты при реализации проекта гостиницы связаны с безопасностью».


Проектирование отеля под бренд – это дополнительный вызов для архитектора и проектировщика. Как отмечают эксперты, сложности возникают там, где есть противоречия между действующими российскими нормами и стандартами оператора, нацеленными на оптимизацию и повышение функциональности пространства. 


 Screenshot_7.png Screenshot_8.png Screenshot_9.png