31 Января 2020

Green-development – инструмент для капитализации

755803069899703.jpg
Максим Шугаев, заместитель главного инженера проектов компании «Метрополис», рассказал изданию РБК почему применение принципов "зелёного строительства" напрямую влияет на капитализацию проектов.

Green-development (зеленое строительство) — это новая практика в строительстве и эксплуатации объектов, основанная на сертификации по одной из выбранных девелопером рейтинговых систем оценки.

В основе этих систем заложены идеи минимизации влияния строительного процесса на окружающую среду. В классическом понимании green-development делится на три большие категории:

экологическая ответственность проекта и застройщика

экономия ресурсов при строительстве и дальнейшей эксплуатации здания;

внимание к культурным и социальным особенностям местности, где ведется строительство, например, использование локальных строительных материалов.



«Зеленые» принципы

Принципы, заложенные в green-development, можно разделить на несколько групп:

- комфорт, качество и экологичность внешней и внутренней среды объекта недвижимости;

- высокое качество архитектурно-планировочных решений;

- энергоэффективность и уменьшение потребления ресурсов: качество санитарной защиты и утилизации отходов, применение альтернативной и возобновляемой энергии, экологичность создания, эксплуатации и утилизации объекта и прочие параметры.


Строительство в соответствии с принципами green-development — не просто модная тенденция, которая позволяет привлечь на объект иностранных инвесторов и арендаторов, но и реальный инструмент для увеличения его капитализации. Соблюдение требований «зеленых» принципов на этапах проектирования и строительства позволяет в дальнейшем во время эксплуатации зданий существенно сократить потребление ресурсов (электроэнергии, потребления воды, выбросов углекислого газа СО2, количества твердых бытовых отходов).


«Зеленый» интерес

Интерес к экологическому инжинирингу в России растет с каждым годом. Отечественные заказчики, инвесторы, девелоперы начинают осознавать зависимость затрат от постоянного роста цен на энергоносители и материалы, а также учатся монетизировать будущую привлекательность проекта.


Наибольший интерес к «зеленой» сертификации зданий наблюдается в сегменте коммерческой недвижимости. Дело в том, что в большинстве случаев офисные, торговые объекты закреплены за одним собственником, которому легче принять принципиальные решения на этапе проектирования и во время дальнейшей эксплуатации здания.


С жилой недвижимостью сложнее. Все эксплуатационные расходы после окончания строительства закреплены за собственниками квартир. Как следствие, девелопер не заинтересован в дополнительных инвестициях в «зеленую» сертификацию на этапах проектирования и строительства.


В сегменте b2c покупатели не настолько хорошо осведомлены о преимуществах экологичного строительства и редко готовы за него переплачивать. Повышение экологичности проекта требует дополнительных инвестиций на этапе строительства, что повышает конечную цену продукта и делает его менее привлекательным для части клиентов.


«Зеленые» стандарты

В России применяют в основном два вида «зеленых» стандартов:


BREEAM (Великобритания) — первая в мире система эко-сертификации, которая появилась в начале 1990-х годов. Ее отличают проверка документации по проекту и сданному объекту сертифицированным оценщиком. Довольно гибкая система, в рамках которой можно набрать нужные баллы по одним критериям, опустив ряд других.


LEED (США) — создана в конце 1990-х годов на волне успеха британской разработки. Отличается более строгим и всеобъемлющим контролем за документацией по строящемуся и сданному проекту. Имеет большее количество обязательных критериев по сравнению с вышеуказанной конкурентной системой.


Объекты, которые прошли сертификацию, расположены в основном в больших агломерациях, где есть хороший спрос на качественную недвижимость (Москва, Санкт-Петербург, Казань, Сочи, Новосибирск). Но постепенно «зеленые» стандарты распространяются и за их пределы. Практика их применения начинает формироваться и в регионах. Более того, в этом вопросе видна динамика.


Проекты, построенные по «зеленым» стандартам, в России появились около десяти лет назад. Сегодня уже есть более 20 объектов, имеющих сертификацию LEED. Более 60 — получили сертификат BREEAM. Соотношение между большими городами и регионами сегодня составляет примерно 3 к 1.

 

«Зеленые» цели

Будут ли достигнуты цели, заложенные в «зеленых» стандартах, в каждом конкретном случае зависит от уровня профессиональных знаний и опыта проектной организации. Ее специалисты должны ориентироваться в документах имеющихся систем сертификации. Также важно уметь выявлять наиболее выгодные и эффективные критерии, чтобы получить нужное количество баллов.

Критерии делятся на два типа:


- обязательные (минимальные требования к объектам, несоблюдение которых делает получение сертификата невозможным);

- критерии (кредиты), за выполнение которых объект получает баллы.


По общему числу баллов определяется итоговый рейтинг объекта и тип сертификата.ьДополнительно для выполнения проектных работ девелоперы привлекают компании-консультанты по экологическому инжинирингу и цифровому моделированию проектных решений.


В 2011 году в России началась реализация собственной системы добровольной сертификации «Зеленые стандарты». Она разработана на основе международных аналогов с незначительными отличиями (особенности климатических условий регионов в связи с большой площадью нашей страны). Система полностью соответствует действующей российской нормативно-правовой документации. Кроме того, такая сертификация обходится дешевле зарубежных аналогов на 10– 20%. Итоговая стоимость складывается из двух факторов: назначения объекта и его местоположения.

Российская система сертификации состоит из следующих разделов :


- выбор участка, инфраструктура и ландшафтное обустройство;        

- архитектурно-планировочные и конструкторские решения;         

- рациональное водопользование, регулирование ливневых стоков и предотвращение загрязнения;         

- энергосбережение, энергоэффективность;         

- материалы и отходы;         

- качество и комфорт среды обитания;         

- безопасность жизнедеятельности;         

- экологический менеджмент.


Средние затраты на сертификацию составляют около 6% от общей стоимости проектирования и строительства объекта. Они окупаются за срок от пяти до десяти лет. Но в итоге соблюдение требований «зеленых» стандартов вместе с использованием современных технологий строительства способствует увеличению рыночной стоимости объектов недвижимости на 10–20% в зависимости от их местоположения, типа и класса.


Кроме того, имея сертификат, девелопер может рассчитывать на привлечение в качестве арендаторов крупных компаний, в том числе международных, для которых выполнение «зеленых» стандартов является обоснованием качества объекта. Выбор в пользу сертифицированного по «зеленым» стандартам здания — это современная тенденция корпоративной политики ряда иностранных компаний.


Читать статью на РБК